北京二手房、新房網(wǎng)簽成交量持續(xù)走低，市場進(jìn)入調(diào)整周期。中原地產(chǎn)研究中心昨日統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：北京7月全月累計二手房住宅簽約合計7158套，環(huán)比跌幅達(dá)到了20%,這一成交量也是2014年6月6464套以來的連續(xù)37個月同期最低值，年度同比跌幅達(dá)到了70%。

　　根據(jù)北京市住建委公布的成交數(shù)據(jù)顯示，2017年7月北京新建商品房成交154.73億元，環(huán)比6月下跌8%，共成交2160套，環(huán)比6月減少1418套。其中居住類產(chǎn)品（普宅、豪宅、別墅、自住房）成交136.07億元，與6月基本持平，共銷售1794套，環(huán)比6月減少81套，成交均價51898元/平米，環(huán)比6月增長5000元/平米。

　　“北京等一二線城市在3月調(diào)控后，數(shù)據(jù)逐漸開始反映出調(diào)控影響。二手房整體價格從4月開始到現(xiàn)在3個月累計跌幅在8%左右，部分區(qū)域房源價格超過了10%，目前的價格大約回到了春節(jié)前后水平。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，價格下調(diào)比較明顯的房源，主要集中在部分急于換房的客戶上，由于成交量暴跌6成以上，成交周期明顯拉長，北京市場連環(huán)單比例非常高，此類個案有價格下調(diào)超過10%的。但二手房價格不透明，也有很多報價虛高的案例，不代表市場價。

　　今年3月17日以來，北京打出房地產(chǎn)調(diào)控一系列組合拳，包括細(xì)化限購限貸政策、遏制炒作“學(xué)區(qū)房”、整治“商改住”、加大住宅用地供應(yīng)和在途項目開工入市力度等，房地產(chǎn)市場逐步降溫。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年上半年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量約8.7萬套，環(huán)比2016年下半年減少36.5%，同比2016年上半年減少35.8%。總體來看，北京二手房網(wǎng)簽量結(jié)束了自2014年上半年以來連續(xù)增長的態(tài)勢。

　　由于七八月是市場的慣例淡季，成交量、成交價格有可能繼續(xù)下行。張大偉預(yù)測，“預(yù)計7-8月有可能繼續(xù)下調(diào)5%左右，價格會回到2016年10月左右。成交比例中改善比例增加，剛需開始全面進(jìn)入觀望狀態(tài)。”

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也表示，在北京從緊從嚴(yán)的調(diào)控形勢下，二手房交易量將在谷底企穩(wěn)并持續(xù)低迷，下半年房價將迎來更大范圍、更明顯的回落，購房者也將迎來比較好的購房機(jī)會。（記者龔小鋒）

　　■ 走訪

　　“房源報價下調(diào)多是換房”

　　在月成交量跌破萬套的同時，二手房的掛牌價和成交價也在逐步降溫。近日記者走訪了朝陽、昌平區(qū)域的多個社區(qū)發(fā)現(xiàn)，部分房源的掛牌價格在一步步松動。

　　為換房降價60萬出售

　　“4月時報價450萬元的一居室，這幾個月經(jīng)過兩次調(diào)價，最終以小400萬元的價格成交。”朝陽管莊片區(qū)一中介門店經(jīng)紀(jì)人介紹，原房主出于換房資金周轉(zhuǎn)的原因，最終決定降價出售。

　　在管莊的北京新天地小區(qū)，3月份曾以425萬元總價成交的一居室房源，最近類似房源報價則在390萬元左右。該社區(qū)的中介經(jīng)紀(jì)人說，這類報價下調(diào)明顯的房源多是換房業(yè)主，因為家里人口增加，急于趁著市場降溫時籌集資金換房。

　　同樣的情況也出現(xiàn)在天通苑。天通苑北一區(qū)附近的中介門店經(jīng)紀(jì)人介紹，小區(qū)里100平米左右的兩居室4月的成交均價基本上在46000—50000元/平米，到了6月價格出現(xiàn)了每平米2000—4000元不等的下降。目前該類房源的成交價基本維持在42000—45000元之間，“最近有房源報價在41000元/平米，而且有可談的空間。”

　　部分換房人先賣再買

　　在市場降溫的環(huán)境下，有部分換房人采取了先賣后買的方式，在目前的市場上尋找降價的可能性。

　　孫先生在春天市場高點將房源出售，經(jīng)過長期了解和價格協(xié)商，最近終于入手一套合適的房源。據(jù)他介紹，幾個月間這套房源總價降價在百萬左右。

　　偉業(yè)我愛我家胡景暉表示，北京二手房市場目前已滑落谷底，并逐步在低位企穩(wěn)，交易量繼續(xù)下行的空間已然不大，在當(dāng)前的政策環(huán)境下，北京二手房市場應(yīng)該還將繼續(xù)保持這種狀態(tài)，維持低量。二手房價目前也在隨著需求量和交易量的大幅萎縮而出現(xiàn)回調(diào)，且房價回落的范圍已經(jīng)從中高價位的非普通住宅擴(kuò)展到中低價位的普通住宅，未來北京二手房價還將進(jìn)一步回落。

　　信貸收緊也成為換房群體增強(qiáng)降價意愿的重要因素。

　　“有些業(yè)主愿意在價格上讓步，實際上對于付款方式要求較高。”有經(jīng)紀(jì)人表示，因為銀行放款周期變長，全款或八成這樣的付款方式更打動賣房人。

　　“偉嘉安捷”指出，“3·17”政策出臺后，利率優(yōu)惠降低和放款節(jié)奏對市場產(chǎn)生潛移默化的影響。據(jù)介紹，從5月起二套房的利率全部調(diào)整為基準(zhǔn)上浮20%，加大了還款壓力。此外，從3月底開始各家銀行的放款速度便逐漸進(jìn)入緩慢態(tài)勢，尤其是針對二套房大額的放款，由于申請辦理的人較多，部分區(qū)縣的銀行放款和整體貸款辦理流程都變慢。（記者 方王洋）

　　■ 土地市場

　　東城區(qū)一宅地近底價成交

　　昨日，北京土地市場迎來8月首次拍賣，共有三宗土地出讓。位于東城區(qū)永外大街的住宅用地由于地處城市核心區(qū)，格外引人注目。其余兩宗土地均位于平谷區(qū)。不過，永外大街地塊“爆冷”以接近底價成交。

　　永外大街地塊最高單價不超9.35萬元/平米

　　作為近三年來北京土地市場上位置最靠近二環(huán)的住宅用地，永外大街地塊開拍前卻并未吸引太多房企參與競拍。直到網(wǎng)上報價時間截止前，才有兩份報價被掛出，分別為華潤、招商、碧桂園聯(lián)合體以及保利、首開、平安聯(lián)合體。

　　記者查閱北京市規(guī)土委相關(guān)資料顯示：該地塊位于東城區(qū)永定門外地區(qū)，用地性質(zhì)為R2二類居住用地與B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，起始價為38.2億元。

　　該地居住建筑規(guī)模需執(zhí)行90/70政策，均價不高于89068元/平米，最高單價不高于93521元/平米。商業(yè)部分50%需自持經(jīng)營20年，此外還有7000平米的配建需要無償移交。

　　最終，該地塊未經(jīng)現(xiàn)場競價，被華潤、招商、碧桂園聯(lián)合體以38.4億元競得，溢價率僅0.5%。據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)計算，該地塊的樓面價為5.2萬元/平米。

　　同永外地塊的冷清相比，平谷區(qū)的兩宗地塊卻引來了激烈競爭，觸及競價上限，最終被金科摘得。

　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，此次東城區(qū)地塊成交爆冷，并非代表土地市場降溫。“出現(xiàn)接近底價的成交也讓市場非常意外，很難從地塊屬性與市場層面尋找為什么3宗地塊中，東城接近底價成交，而遠(yuǎn)郊區(qū)的平谷地塊競爭到價格上限。”

　　張大偉認(rèn)為，整體看，主要原因還是土地屬性復(fù)雜，特別是其中的商業(yè)金融部分大部分需要持有經(jīng)營20年，而且不小于7000平米需無償移交。

　　根據(jù)該地塊所在區(qū)域中介信息顯示，永定門附近東革新里小區(qū)、西革新里小區(qū)等老社區(qū)二手房均價在7.6萬-8.2萬元/平米左右，要低于該地塊的限價。

　　碧桂園獲得北京核心市場“入場券”

　　在此次東城區(qū)地塊近底價成交的背后，是碧桂園終于在京奪得了一塊核心地塊。

　　早在2015年，碧桂園曾多次出現(xiàn)在北京土地招拍掛市場，并于當(dāng)年10月與中國金茂組成聯(lián)合體，摘得豐臺花鄉(xiāng)四合莊兩宗金融用地，溢價率達(dá)140%，折合樓面價近3萬元/平米。不過該宗地隨后波折不斷，最終以碧桂園的退出而告終。

　　今年5月，碧桂園在北京土地市場上以2.2億元拿下密云一宗居住用地。不過，該地塊規(guī)模小，可操作空間不大。因此一些業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，此次碧桂園聯(lián)合華潤、招商組建聯(lián)合體拿地，才是其布局北京的關(guān)鍵落子。

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