資料圖：?？趪d大道附近的在建商品房項目。中新社記者 駱云飛 攝

　　《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》日前向社會公開征求意見。作為對原自住型商品房政策的進一步調(diào)整、優(yōu)化、升級、規(guī)范，共有產(chǎn)權(quán)住房將從建設(shè)品質(zhì)、管理水平、供應(yīng)規(guī)模上進一步提高。在業(yè)內(nèi)專家看來，共有產(chǎn)權(quán)住房政策是北京房地產(chǎn)市場調(diào)控從供給側(cè)發(fā)力的重要舉措。

　　實際上，自3月17日北京開啟新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，市場逐漸回歸理性，市場秩序不斷規(guī)范。北京市提出5年內(nèi)提供150萬套住房，用4個“三七開”的措施，兼顧剛需購房人群和“新北京人”住房需求。業(yè)內(nèi)專家表示，北京用供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革思路進行樓市調(diào)控，在需求側(cè)抑制投機，在供給側(cè)保障剛需，“雙管齊下”推動市場平穩(wěn)運行，體現(xiàn)出“房子是用來住的，不是用來炒的”調(diào)控理念。

　　“共有產(chǎn)權(quán)房”

　　瞄準夾心層剛需

　　北京市住建委近日會同北京市發(fā)展改革委、北京市財政局、北京市規(guī)劃國土委聯(lián)合起草的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，對共有產(chǎn)權(quán)住房的審核、分配、管理等方面進行了明確規(guī)定。

　　共有產(chǎn)權(quán)住房政策通過實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給首次購房人，進一步降低了房屋出售價格，充分減輕購房負擔，最大限度支持夾心層首次購房需求，滿足無房家庭住房剛需。

　　該辦法明確，共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)對象為符合北京市住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭。其中，單身家庭申請購買的，申請人應(yīng)當年滿30周歲。一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。已簽訂住房購買合同、征收(拆遷)安置房補償協(xié)議、有住房轉(zhuǎn)出記錄等情況的申請家庭不得購買共有產(chǎn)權(quán)住房。

　　為促進職住平衡、精準分配，房源優(yōu)先配售給項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的北京市其他區(qū)戶籍無房家庭，以及符合北京市住房限購條件的、在項目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。

　　2013年以來， 北京市已在自住型商品房工作中探索出一些行之有效的經(jīng)驗做法，如供應(yīng)對象限定為無房家庭、實行按區(qū)域分配、引入專家審查提升規(guī)劃設(shè)計標準等，受到了群眾和社會的一致認可。共有產(chǎn)權(quán)住房是對原自住型商品房政策的進一步調(diào)整、優(yōu)化、升級、規(guī)范，今后不論從建設(shè)品質(zhì)、管理水平、供應(yīng)規(guī)模上均會進一步提高。

　　北京市住建委相關(guān)負責(zé)人表示，共有產(chǎn)權(quán)住房政策有利于抑制住房投資投機性需求，讓住房制度更加公平合理，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，加快形成符合首都特點的房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)性制度和長效機制，幫助更多的人實現(xiàn)住有所居。專家表示，共有產(chǎn)權(quán)住房政策推出，通過合理定價，分配更加公平合理，堅決抑制投資投機性購房需求，將對北京市房價平穩(wěn)運行起到有效推動作用。

　　4個“三七開”

　　抑制“炒”保障“住”

　　共有產(chǎn)權(quán)住房政策作為北京市在供給端進行房地產(chǎn)市場調(diào)控重要舉措之一，正有序開展。著眼于探索長效調(diào)控機制，北京市正用4個“三七開”進行房地產(chǎn)市場的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

　　近日，朝陽區(qū)錦都家園自住房項目啟動網(wǎng)上申購，與以往不同的是，這個項目70%的房源面向朝陽區(qū)戶籍和在朝陽區(qū)工作的北京市戶籍家庭，30%的房源面向在朝陽區(qū)工作且符合北京市限購政策的非京籍無房家庭。

　　北京市住建委副主任鄒勁松表示，對長期穩(wěn)定就業(yè)的新北京人實行自住房和公租房的專項配租配售，把他們納入住房保障范圍體現(xiàn)了北京應(yīng)有的包容度和溫度。“新北京人”和老北京人將共享改革開放和首都發(fā)展的成果。

　　新北京人和北京戶籍家庭的自住房、公租房等保障性住房分配“三七開”的方案，是北京樓市在供給側(cè)調(diào)控提出的4個“三七開”之一。其他3個“三七開”包括：在北京市未來5年供應(yīng)的150萬套住房中，產(chǎn)權(quán)類占70%，租賃類占30%；在產(chǎn)權(quán)類的住房中，面向市場銷售的商品房占70%，定向安置等保障性質(zhì)的住房占30%；在商品房中，中小套型和中低價位的住房占70%，改善型的住房占30%。

　　“北京市這次提出未來5年供應(yīng)150萬套住宅，既是提前公布供應(yīng)數(shù)量穩(wěn)定預(yù)期，更是要通過結(jié)構(gòu)性調(diào)整優(yōu)化市場供給。”北京市住建委主任徐賤云介紹，例如，以當前為節(jié)點，此前供應(yīng)的150萬套住宅中，租賃住房占比不到10%，對于暫時無力購房的人群保障力度就沒那么大。這4個“三七開”就是提供不同類型的住房滿足不同層次人們的需求。

　　“僅僅從需求側(cè)進行抑制的調(diào)控手段難以持續(xù)，不僅供需矛盾沒有解決，反而會積累更多風(fēng)險。需求方也會研究對策削減政策效應(yīng)。”首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池說，在需求側(cè)抑投機，在供給側(cè)保剛需——北京“雙管齊下”的樓市調(diào)控做法會打消百姓對于“越調(diào)越漲”的疑慮。

　　在業(yè)內(nèi)專家看來，北京提出的住房供給4個“三七開”是樓市調(diào)控供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的充分體現(xiàn)。北京市從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路進行樓市調(diào)控，強化了住房的居住屬性，不僅抑制“炒”，還是在保障“住”。

　　儲備更多樓市調(diào)控工具

　　在位于北京朝陽北苑地區(qū)的一家知名中介門店，經(jīng)紀人小馬最近經(jīng)常給客戶推薦下調(diào)報價的房源。“一套103平方米的兩居室報價剛剛下降到510萬。”小馬說，這套房源在“317”調(diào)控前能賣到600多萬。

　　在不少“商改住”項目小區(qū)周邊，不少知名房產(chǎn)中介門店早已關(guān)閉。“由于北京市叫停‘商改住’新項目對個人出售，個人購買該類項目的二手房需無房并繳納5年社保，‘商改住’房源已經(jīng)無生意可做。”鏈家地產(chǎn)表示，目前已經(jīng)關(guān)閉“商改住”小區(qū)附近的中介門店40多家。

　　在位于北京市西城區(qū)宣武門附近的多家中介門店，當詢問是否有“學(xué)區(qū)房”時，中介人員已經(jīng)不復(fù)往日熱情，得到的回答是“北京市實施‘多校劃片’的范圍越來越大，以前的學(xué)區(qū)房以后未必是。”

　　上述三個場景是記者近日走訪北京多個區(qū)域的二手房市場了解的情況。日前公布的《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(2017)》顯示， 二手住房與新建商品住房銷售套數(shù)之比由2015年的2.2：1提高至2016年的4.6：1。北京樓市已經(jīng)進入“存量時代”，因此，二手房市場最能反映市場整體情況。

　　如今，買賣雙方已日趨理性，市場秩序正不斷規(guī)范。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年7月，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽7158套，同比2016年7月下滑68%，環(huán)比今年6月同期下滑19.7%，自“317”新政出臺后，北京二手房網(wǎng)簽量已經(jīng)連續(xù)第4個月回落。7月北京二手住宅成交均價環(huán)比6月再度下降1%，自5月以來連續(xù)第3個月回落。

　　“北京樓市的積極變化源于一系列樓市調(diào)控的‘打補丁’政策。”北京市住建委主任徐賤云說，在樓市瘋狂上漲的階段，及時在需求側(cè)“踩剎車”是尤為必要的。這既是為了穩(wěn)定市場，更是為了穩(wěn)定民心。從差別化信貸，到離婚申請貸款算二套，再到規(guī)范“商改住”項目，北京已連續(xù)出臺18項政策調(diào)控樓市，抑制投資投機行為。

　　“政策出臺后，更重要的是堅持到底，嚴厲執(zhí)行。北京市除了‘打補丁’，還發(fā)揚‘釘釘子’的精神。”徐賤云表示，北京樓市調(diào)控的原則就是保持市場長期穩(wěn)定，如果市場再有波動，還會有更多儲備政策對外發(fā)布。“穩(wěn)定房價的決心不會變。”

　　“補磚頭”變“補人頭”

　　構(gòu)成“購租并舉”體系

　　“去年女兒成為了首師大附中大興北校區(qū)小學(xué)部一年級新生，上學(xué)期又戴上了紅領(lǐng)巾。”采訪中，承租了高米店家園公租房項目魯女士難言喜悅之情，“孩子上學(xué)是件大事，公租房住戶也能享受就近入學(xué)政策，給我們解決了一個大難題。否則孩子就要回到戶籍所在地青云店鎮(zhèn)去讀小學(xué)了，實在距離太遠了。”

　　在未來5年的供應(yīng)計劃中，租賃住房占比較高，為了保證租賃住房的承租人能夠享受均等的公共服務(wù)，北京市正研究擴大租賃住房賦權(quán)，讓承租人享受均等的公共服務(wù)。居住在高米店家園公租房小區(qū)的魯女士就率先享受到了子女就近入學(xué)的政策利好。

　　2016年市保障房中心持有的16個公租房項目中，有199名承租家庭適齡子女實現(xiàn)了就近入學(xué)。記者了解到，北京市有關(guān)部門正聯(lián)合研究制定住房租賃管理辦法，住房租賃市場的不斷規(guī)范，對穩(wěn)定市場預(yù)期，穩(wěn)住房價意義重大。

　　未來5年，北京市提供的租賃住房比例較高。北京市土地市場當前實行的“限房價、競地價”，最終進入競自持面積的做法將會提供一部分租賃住房。鄒勁松介紹，北京市將在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃房，并吸引社會資本進入，解決土地成本過高的問題。

　　實際上，從2011年起，北京市在海淀唐家?guī)X、朝陽平房村等5個地方陸續(xù)開展集體土地建設(shè)租賃房試點項目，面向周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工出租，或者由區(qū)縣政府整體躉租作為公租房，面向城鎮(zhèn)中低收入家庭出租。由于解決了土地問題，也就直接降低了建設(shè)成本，這些試點項目平均成本為每平方米5300元，租金每月每平方米30元，低于周邊市場租金30%左右。

　　“由集體經(jīng)濟組織持有房屋，住房保障部門可以躉租過來，并按照公租房的一整套規(guī)則實現(xiàn)規(guī)范的出租運營管理。”鄒勁松說，北京試點中，由市或區(qū)縣政府整體躉租，支付5至10年的租金作為建設(shè)資金，房屋用作公租房，面向城鎮(zhèn)住房保障對象，變“補磚頭”為“補人頭”。

　　保障4個“三七開”落地首先要保障土地供應(yīng)。記者了解到，除了在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房，北京市今年將確保供應(yīng)1000公頃的國有建設(shè)用地用于建設(shè)住宅。北京市規(guī)劃國土委總工程師丁曉表示，北京不僅首次對外公布周期為5年的供應(yīng)計劃，還將供地計劃由指導(dǎo)性改為指令性，今年的計劃是必須完成的。

　　此外，北京市梳理出了拿地未開工項目161項1312萬平方米，開工未入市項目228項965萬平方米。在市區(qū)兩級有關(guān)部門的協(xié)調(diào)推動下，截至5月底，拿地未開工項目實現(xiàn)新開工295萬平方米，開工未入市項目實現(xiàn)項目入市216萬平方米。北京市住建部門正采取多項措施推動這些項目盡早入市。

　　“北京市為控制地價，采取的限房價、競地價土地出讓方式將會影響土地財政的收入；一系列嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控措施也將影響房屋交易，導(dǎo)致稅收大幅下降。”趙秀池說，從目前來看，北京并沒有因為各方面收入的降低而放松房地產(chǎn)市場的調(diào)控，保持了應(yīng)有的定力。

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