“3·17”調控成效初顯 北京商品房市場“降溫”

　　2017年至今，北京商品房銷售面積同比降40.9%；商品房市場進入調整期，專家稱房地產趨于穩(wěn)定

　　距離北京“3·17”樓市調控政策出臺不足5個月，北京房地產市場的各項數據漸入下行。8月15日，北京市統計局發(fā)布數據顯示，今年1-7月，全市房地產開發(fā)投資1859.6億元，同比降7.1%，商品房銷售面積480.6萬平方米，同比降40.9%。3月17日以來的系列調控組合拳，被輿論稱為“史上最嚴”的同時，對樓市的“降溫去火”也漸顯效。

　　北京商品房銷售面積降40.9%

　　“已經兩個月沒開單了，只能做一些租賃的業(yè)務。”

　　小李是通州地鐵果園站附近一家房地產中介公司的經紀人。談起近期以來的業(yè)務情況，小李稱3月之前，每個月總會有幾單成交量。“現在手上的客戶不是沒有資格，就是付不起首付，目前來看，政策沒有松動的跡象。”

　　買賣交易冰凍的背后，宏觀數據也有映現。北京市場成交量自4月起便開啟了“四連降”，目前已跌下1萬套“關口”。中原地產研究中心統計數據顯示，北京二手住宅7月簽約7158套，環(huán)比跌20%，同比跌幅達70%。

　　同時，二手房成交價格和掛牌價格也出現了大范圍降溫。中原地產首席分析師張大偉稱，二手房整體價格從4月開始到現在跌幅在8%左右，部分區(qū)域房源價格超過了10%，目前的價格大約回到了春節(jié)前后水平。

　　作為樓市“晴雨表”，二手房市場數據下行與房地產業(yè)整體情況密切相連。

　　8月15日，北京市統計局發(fā)布今年1-7月房地產數據，商品房施工面積、商品房新開工面積、商品房竣工面積，及保障性住房投資均無上漲。其中，全市完成房地產開發(fā)投資1859.6億元，同比下降7.1%。

　　值得一提的是，1-7月，全市商品房銷售面積為480.6萬平方米，同比下降40.9%。調控前的1-2月，降幅僅為1.3%，1-3月降幅為3%，至1-4月達到24.8%。而1-5月、1-6月，這一數據分別為26.8%、35%，降幅加深趨勢明顯。

　　“北京等一二線城市在3月調控后，數據逐漸開始反映出調控影響，網簽成交量持續(xù)走低，市場開始進入調整周期。”張大偉分析認為，在進入7-8月淡季后，市場繼續(xù)低迷，樓市調控政策影響加強。

　　終結炒房者：3·17調控開啟樓市5限時代

　　“這分明是在搶房。”

　　回憶起去年樓市高熱時的炒房經歷，購房者劉先生這樣描述。此前，他一直認為有房子住就行了，可是看到飛漲的房價，今年再也按捺不住并開始看房。劉先生遇到過坐地起價的房東、也遇到過幾戶爭一套房的場景，更見證了一套房在一個月內上漲幾十萬元。劉先生的購房步伐止于3月17日。

　　3月17日，北京出臺限購令——認房又認貸。再加上“3·26”限商政策到來，劉先生徹底放棄了投資房產念頭。

　　繼“3·17”以來，各地樓市政策繼續(xù)細化升級。8月初，央行在最新發(fā)布的中國區(qū)域金融運行報告(2017)中為房地產和去產能劃出了金融政策底線：在支持居民合理自住購房同時，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

　　對于這一輪宏觀調控此前業(yè)界早有預期。房價上漲勢頭貫穿多年，今年以來房價上漲勢頭更為明顯。隨著房價上漲，房地產開發(fā)投資及銷售額也不甘示弱，除2014年受宏觀調控影響有所下跌外，近5年一直處在增長期。

　　據國家統計局數據顯示，2016年，全國房地產開發(fā)投資102581億元，商品房銷售額達到117627億元，均是首次突破10萬億。

　　伴隨著房地產開發(fā)投資的上漲，炒房風氣也于近年漫延至全國主要城市，而終于在此輪被稱為“最嚴調控政策”下畫上句號。自此，樓市開啟5限時代：限購、限貸、限價、限售、限商。

　　建立平穩(wěn)健康長效機制成下半年主旋律

　　此輪調控，業(yè)界認為是引導樓市走向良性軌道的一次必要降溫。

　　據日前發(fā)布的《北京住房和城鄉(xiāng)建設發(fā)展白皮書(2017)》介紹，北京住房需求持續(xù)旺盛，加上宏觀經濟、金融等影響房價上漲的因素未根本消除，2017年將繼續(xù)加強和完善房地產市場調控，確保2017年房價環(huán)比不增長。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，北京樓市調控不僅是做減法，加法供應方面也在逐漸加碼。從數據看，2017年上半年住宅類土地新增掛牌達到了41宗，合計面積達到492萬平米，超過2016年全年總和。

　　張大偉預計，包括推動租賃市場發(fā)展，約束小產權房、增加租賃房源供應，增加土地供應等長效機制疊加限價等短期調控，都會在下半年對市場增加影響。

　　從政策預期看，下一步應加快住房、土地供應、房地產稅收、租賃等制度。以長效機制引導市場穩(wěn)預期。要建立房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，關鍵要處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長的協調關系。另外必須降低房地產的投資屬性、回歸居住屬性。

　　對話

　　“調結構依然是樓市未來主線”

　　●訪談對象：易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進

　　新京報：根據統計局最新數據，你認為北京房地產市場的最大變化在何處？

　　嚴躍進：從1-7月北京房地產市場數據來看，有兩點和全國市場不同。一是房地產開發(fā)投資，當前全國是正增長，而北京是持續(xù)負增長，這也說明北京住房投資動力不足，這或和北京土地供應相對偏少有關。二是銷售數據走低，而且下滑很明顯，這說明北京庫存明顯不足，自當前購房政策嚴厲以后，一些高端物業(yè)也出現了明顯的下滑。

　　新京報：地產投資和庫存的雙雙走低，與此前的調控政策有何關聯？

　　嚴躍進：2017年7月份，北京房地產政策延續(xù)了今年上半年的精神，但政策的著眼點不在于限制各類購房需求，而更多體現在降低供應成本、規(guī)范市場交易等方面上。7月份北京房地產市場數據充分體現了政策管控的效應，部分交易數據也說明投資投機需求得到了較好的抑制，這有助于穩(wěn)定市場和穩(wěn)定預期。

　　新京報：對于樓市后續(xù)發(fā)展，你如何看待？

　　嚴躍進：8月份北京就《北京市共有產權住房管理暫行辦法》向社會公開征集意見。從此類政策導向來看，北京后續(xù)對于住房的供應結構會有繼續(xù)調整的可能，這也有助于對包括“夾心層”在內的購房主體提供更多政策支持。

　　預計三季度北京供地節(jié)奏仍將加快，相對應的結構調整工作也會加快展開。包括租賃性公寓、共有產權住房等方面都會有一個較為明顯的發(fā)展態(tài)勢。從后續(xù)趨勢看，交易量有繼續(xù)反彈的可能，而且對于北京房地產市場來說，包括副中心、大興機場等新概念很多，這都有助于激活房地產市場。

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