住房租賃市場的“廣闊天地”即將打開。國土部、住建部日前決定，在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，并制定了試點方案。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，引入集體建設(shè)用地，不僅有利于增加試點城市租賃房源的供應(yīng)，提高土地使用效率、激活土地價值，也為一些有著發(fā)展長租公寓業(yè)務(wù)需求的開發(fā)企業(yè)，特別是民營房企，提供了新的機遇。從降低土地成本，提高預(yù)期收益來看，集體建設(shè)用地的入市，在未來很有可能悄然改變房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式。

　　北上廣等13個城市納入首批試點

　　“購租并舉”的頂層定調(diào)之下，從中央到地方，大力發(fā)展住房租賃市場的各類政策密集發(fā)布。從推出租賃住房建設(shè)專用地塊到宣布“租購?fù)瑱?quán)”，從“在12個人口凈流入的大中城市多措并舉加快住房租賃市場發(fā)展”到此次“在13個城市試點集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房”，政策的力度及影響范圍在不斷遞進延伸。

　　記者注意到，7月20日九部委下發(fā)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中就已明確：超大城市、特大城市可按照國土部、住建部的統(tǒng)一工作部署，開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點工作。而對照當時宣布的12個試點城市名單，此次確定的13個試點城市中，北京、上海新被“納入”，四大一線城市唯獨少了深圳。對此，有分析人士解釋，深圳的集體建設(shè)用地主要是城中村，目前深圳城中村土地已經(jīng)大部分用于建設(shè)租賃房，所以在不在試點名單影響不大。

　　根據(jù)試點方案，試點城市應(yīng)梳理項目報批、項目竣工驗收、項目運營管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道。健全集體建設(shè)用地規(guī)劃許可制度，推進統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標準。試點項目區(qū)域應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施完備，醫(yī)療、教育等公共設(shè)施配套齊全，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設(shè)計有關(guān)規(guī)范。

　　對于主體角色定位，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可自行開發(fā)運營，也可通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。同時，探索建立租金形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩(wěn)運行。探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利。

　　通過改革試點，將在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供支撐。

　　低成本土地讓房企“有利可圖”

　　對于這項試點，易居研究院副院長楊紅旭認為，新的政策旨在從土地供應(yīng)端進一步加強租賃房源的建設(shè)和供給?，F(xiàn)在，大城市普遍面臨國有用地稀缺的問題，為擴大土地供應(yīng)，其一可盤活國有存量用地，如工業(yè)用地的開發(fā)、廠房的改造；其二就是從村鎮(zhèn)集體建設(shè)用地中尋求新的住房租賃用地來源，最終實現(xiàn)租賃房源的擴充。在這方面，一些城市已嘗試多年，但進度緩慢。

　　“這項政策來得比預(yù)期要快，具有很強的標志性意義。”在明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策看來，原有的土地出讓模式之下，租賃用地的供給會受到較大限制。這不僅是因為可能影響短期的土地出讓金收入而使得地方政府缺乏積極性；同時也因為受制于較低的租售比，使得開發(fā)企業(yè)也沒有投入的積極性。但是，集體建設(shè)用地的“入市”，對各方而言都沒有損失，反而（對村鎮(zhèn)集體、對相關(guān)開發(fā)運營企業(yè)來說）是個很大的機會。因為，土地成本相對較低，可極大地降低租賃房運營的前期成本。從事住房租賃業(yè)務(wù)將變得有利可圖，開發(fā)商會積極切入，爭搶這塊蛋糕。

　　有開發(fā)商告訴記者，在一線城市，土地成本占開發(fā)總成本的50%左右、稅收成本占20%左右，而集體建設(shè)用地在這兩塊的成本就低了很多。因此，對開發(fā)租賃房的企業(yè)，年化投資回報率應(yīng)該可以超過5%。

　　“影響是漸進產(chǎn)生的。租賃房源的增加，由購到租的需求遷移，對目前一二手商品房的銷售可能是個利空因素，但對開發(fā)企業(yè)卻是商機。”楊紅旭表示，參與其中的開發(fā)商將和村鎮(zhèn)集體進行利益分成。對此，民營房企的興趣會比較大。最近，上海出讓的幾塊租賃住房專用地，都是國企摘得的，是有較高門檻的。但此次用集體建設(shè)用地興建租賃住房的大門打開后，就為民營企業(yè)提供了施展空間。尤其是一些在這方面有戰(zhàn)略要求的企業(yè)，將有望積極參與。

　　這一政策甚至可能會改變房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)運作模式。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，從趨勢來看，房企會逐步轉(zhuǎn)變開發(fā)模式，因為一線城市可供開發(fā)的土地越來越有限，尤其像上海，開發(fā)邊界已定，存量市場將占主導(dǎo)地位。

　　上市公司中，自去年下半年起，綠地控股已開始涉足長租公寓。綠地控股董事長張玉良昨日在接受記者采訪時表示，此次試點是土地制度和住房制度改革的一部分。對于租賃住房市場是個好事兒，有利于降低租房的成本。“最近上海拿出了不少優(yōu)質(zhì)土地用作租賃住房建設(shè)，我們都參與了。如果在集體建設(shè)用地方面有機會，我們也一定會參與。”

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