恒大第三輪引戰(zhàn)如期而至。11月6日，中國(guó)恒大（03333.HK）發(fā)布公告稱，其間接附屬公司恒大地產(chǎn)與6家戰(zhàn)略投資者簽訂增資協(xié)議，合共引入第三輪投資600億(人民幣，下同)。同時(shí)，恒大地產(chǎn)承諾2018年至2020年三年合計(jì)凈利潤(rùn)為1650億。

　　今年年初，許家印大刀闊斧堅(jiān)定實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，恒大由“規(guī)模型”發(fā)展戰(zhàn)略向“規(guī)模+效益型”發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，以及由高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”發(fā)展模式向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。隨著恒大完成三輪共計(jì)1300億戰(zhàn)略投資的引入，凈負(fù)債率大幅下降，未來(lái)三年利潤(rùn)承諾大幅增至1650億遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，“一增一降”體現(xiàn)了恒大增效益、降負(fù)債、去杠桿的決心，也顯示出恒大戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型成效明顯。

　　三年1650億承諾利潤(rùn)超預(yù)期

　　根據(jù)恒大此前公告，第三輪戰(zhàn)投預(yù)計(jì)在300-500億，最終引戰(zhàn)規(guī)模達(dá)600億，遠(yuǎn)超預(yù)期。而且本次引入的戰(zhàn)略投資者實(shí)力雄厚，其中正威集團(tuán)和蘇寧均為世界500強(qiáng)企業(yè)，山東高速則是特大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)。此外，恒大地產(chǎn)投前估值提升至3651.9億，足以顯示一眾實(shí)力投資者對(duì)恒大發(fā)展前景的認(rèn)可。

　　此次公告顯示，恒大地產(chǎn)承諾2018年至2020年凈利潤(rùn)分別為500億、550億、600億，三年合計(jì)1650億，遠(yuǎn)超其去年公布的2017年至2019年三年888億的承諾利潤(rùn)。利潤(rùn)承諾提升近一倍，成為吸引投資者的最有力因素。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照恒大地產(chǎn)去年公布的利潤(rùn)承諾，今年的凈利潤(rùn)目標(biāo)為243億。而中國(guó)恒大中報(bào)顯示，上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)超231億，考慮到其作為母公司還包含了部分尚處于培育期的多元產(chǎn)業(yè)，意味著僅用半年時(shí)間，盈利能力最強(qiáng)的恒大地產(chǎn)便已完成全年利潤(rùn)承諾。

　　德意志銀行中國(guó)香港地產(chǎn)研究主管、首席地產(chǎn)分析師高劍鋒（Jeffrey GAO）也發(fā)布研究報(bào)告指出：“恒大新引入的戰(zhàn)投資金能夠幫助公司大幅降低負(fù)債率，考慮到恒大擁有2.76億平米土地儲(chǔ)備，為所有開發(fā)商中最多，以及2017年超過5000億和2018年超過6500億的強(qiáng)勁銷售，并且恒大在今年上半年就完成了前一輪戰(zhàn)投承諾的2017年全年利潤(rùn)，我們確信恒大一定能夠完成其在新的第三輪引戰(zhàn)投承諾的未來(lái)三年1650億利潤(rùn)的目標(biāo)。”

　　資料則顯示，截至去年年底恒大已售未結(jié)算收入為1924億，考慮到今年全年銷售勢(shì)必突破5000億，按最新財(cái)報(bào)14.5%的核心凈利潤(rùn)率計(jì)算，這將釋放出約1000億的凈利潤(rùn)，已占到承諾利潤(rùn)約六成。

　　在銷售保持快速增長(zhǎng)的同時(shí)，今年恒大開始由“規(guī)模型”發(fā)展戰(zhàn)略向“規(guī)模+效益型”發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，公司持續(xù)強(qiáng)化內(nèi)部管理，進(jìn)一步降低管理與銷售費(fèi)用，并不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)及附加值。中報(bào)顯示，今年上半年，恒大銷售及管理費(fèi)用率同比大幅下降一半。

　　“出色的效益表現(xiàn)及增長(zhǎng)預(yù)期是恒大吸引一眾知名投資者的關(guān)鍵。”上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，恒大投前估值已達(dá)3651.9億，第三輪引戰(zhàn)后估值已超4200億，折合成港幣則超5000億，而中國(guó)恒大目前市值僅約港幣3700億，未來(lái)仍有巨大的上漲空間。

　　凈負(fù)債率大降近四成

　　據(jù)了解，恒大從今年開始從以往高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”發(fā)展模式向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，核心就是大幅降低負(fù)債率。

　　恒大此次成功引入第三輪戰(zhàn)投，對(duì)于降負(fù)債起到立竿見影的效果。以恒大2017年中報(bào)公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行模擬測(cè)算，引入600億戰(zhàn)投后，其凈負(fù)債率將大幅下降近四成。

　　除了引入戰(zhàn)略投資者，恒大還正實(shí)施多項(xiàng)舉措，推動(dòng)負(fù)債率持續(xù)下降。比如土地儲(chǔ)備負(fù)增長(zhǎng)，即土地儲(chǔ)備每年下降5%-10%，相當(dāng)于每年減少1000到2000萬(wàn)平米土地儲(chǔ)備，以降低土地費(fèi)用支出；以及擴(kuò)大盈利規(guī)模，進(jìn)一步增加凈資產(chǎn)。

　　“恒大在不到一年時(shí)間就成功引入1300億戰(zhàn)略投資，完成了國(guó)內(nèi)房企史上最大規(guī)模的股權(quán)融資，顯示出投資者對(duì)龍頭房企的高度認(rèn)可”，上述業(yè)內(nèi)人士表示，引戰(zhàn)完成后的恒大財(cái)務(wù)狀況更加穩(wěn)健，盈利能力也不斷提升，加上其擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，為未來(lái)幾年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)打開空間，實(shí)現(xiàn)持續(xù)高質(zhì)量增長(zhǎng)。

　　國(guó)際投行對(duì)恒大發(fā)展前景看好，花旗指出，恒大未來(lái)將保持強(qiáng)勁銷售以及盈利高速增長(zhǎng)，并逐步實(shí)現(xiàn)去杠桿的目標(biāo)。

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