集體租賃住房不得以租代售 未來五年將供應(yīng)1000公頃集體土地

　　集體租賃房租期不超10年

　　集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)（租賃物業(yè)），可依法出租獲取收益，不得對(duì)外出售或以租代售。租金將參考周邊住房租賃市場(chǎng)水平，鼓勵(lì)簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。

　　昨天，市規(guī)劃國(guó)土委、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》。從今年起的5年里，北京將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。

　　供應(yīng)

　　五年內(nèi)年均供地200公頃

　　市規(guī)劃國(guó)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，按照市委、市政府部署，北京市計(jì)劃于2017年-2021年的五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房，平均每年供地任務(wù)量約200公頃。

　　目前，市規(guī)劃國(guó)土委正會(huì)同有關(guān)部門，積極推動(dòng)集體租賃住房項(xiàng)目前期用地工作，確保完成本年度的土地供應(yīng)任務(wù)。

　　這位負(fù)責(zé)人表示，北京市啟動(dòng)1000公頃集體租賃住房用地供應(yīng)，是貫徹落實(shí)中央關(guān)于“房子是用來住的、不是用來炒的”重要定位以及《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》關(guān)于建立租購并舉住房體系、建設(shè)國(guó)際一流的和諧宜居之都的重要舉措，是加快我市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、解決區(qū)域職住平衡等問題的重要途徑。

　　設(shè)計(jì)

　　實(shí)施全裝修成品交房

　　集體租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)方面，《意見》詳細(xì)進(jìn)行了規(guī)范。在居住設(shè)計(jì)方面，租賃住房用地按照城鎮(zhèn)居住用地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃和管理，配置必要的教育、醫(yī)療等居住公共服務(wù)設(shè)施。房屋套型結(jié)構(gòu)和面積標(biāo)準(zhǔn)，可結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H情況，按照市場(chǎng)需求，進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)。同時(shí)實(shí)施全裝修成品交房。

　　租期

　　單次租期不得超過10年

　　社會(huì)關(guān)注的租金方面，租賃住房的租金水平可統(tǒng)籌考慮區(qū)位、配套、市場(chǎng)需求等因素，并參考周邊市場(chǎng)物業(yè)水平，與房屋租賃市場(chǎng)接軌。

　　租期方面，鼓勵(lì)簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。除承租人另有要求外，單次租賃期限不低于3年。但如果承租人要求承租3年或以內(nèi)的，出租機(jī)構(gòu)不得拒絕。

　　同時(shí)，在與公租房的對(duì)接方面，集體租賃住房對(duì)接市場(chǎng)租戶，也鼓勵(lì)躉租作為公租房房源，面向公租房備案家庭或人才配租。

　　產(chǎn)權(quán)證

　　產(chǎn)權(quán)證不予分割辦理

　　此外，為杜絕變相開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，《意見》在集體租賃住房的產(chǎn)權(quán)管理上明確規(guī)定，其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書（包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)）按項(xiàng)目整體核發(fā)，不予分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證書。同時(shí)，權(quán)利證書還應(yīng)注明：僅用于租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得出讓、轉(zhuǎn)讓，不得轉(zhuǎn)租，不得出售，不得改變土地用途。

　　焦點(diǎn)

　　不得對(duì)外出售或以租代售

　　此次兩部門發(fā)布的《意見》，明確了本市下一階段集體租賃住房工作的基本原則和政策措施。

　　根據(jù)《意見》，集體租賃住房項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)堅(jiān)持四個(gè)基本原則，即：符合規(guī)劃原則、市場(chǎng)對(duì)接原則、只租不售原則、維護(hù)農(nóng)民權(quán)益原則。集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)（租賃物業(yè)），可依法出租獲取收益。不得對(duì)外出售或以租代售。堅(jiān)決杜絕變相開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。

　　《意見》要求，集體租賃住房要合理選取建設(shè)地點(diǎn)，促進(jìn)職住平衡。在規(guī)劃上，應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃；在配套上，要具有一定的交通等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)條件；在布局上，要結(jié)合“三城一區(qū)”和產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，堅(jiān)持毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城的原則進(jìn)行布局建設(shè)；在實(shí)施上，統(tǒng)籌考慮村莊整治、城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。

　　此次北京還規(guī)范了集體租賃住房項(xiàng)目的申報(bào)主體，原則上要以鎮(zhèn)級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織為主體，統(tǒng)一辦理相關(guān)立項(xiàng)、規(guī)劃及用地等手續(xù)。有條件的村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織，也可作為項(xiàng)目申報(bào)主體。集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股與國(guó)有企業(yè)合作開發(fā)的，可以集體經(jīng)濟(jì)組織為項(xiàng)目申報(bào)主體，也可以成立的新企業(yè)為申報(bào)主體。

　　房屋的建設(shè)需要資金，根據(jù)《意見》，集體租賃住房項(xiàng)目的資金籌措主要包括四種模式：一是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的自有資金；二是市區(qū)住房保障專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、園區(qū)管理機(jī)構(gòu)或簽約租賃的企業(yè)支付租金；三是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以建設(shè)用地的預(yù)期收益，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款，獲得金融資本的支持；四是由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)的方式，與國(guó)有企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)。但集體經(jīng)濟(jì)組織在新成立企業(yè)的持股比例不得低于51%，且應(yīng)有保底分紅。

　　財(cái)經(jīng)觀察

　　集體租賃住房讓“瓦片經(jīng)濟(jì)”提升為“樓宇經(jīng)濟(jì)”

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，利用集體土地建設(shè)租賃房，有利于拓寬租賃住房的建設(shè)渠道。“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用集體土地建設(shè)租賃住房，主動(dòng)成為城市建設(shè)的主體之一，增加集體土地作為生產(chǎn)要素參與城市建設(shè)的途徑，成為國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)保障性住房的有益補(bǔ)充，有利于緩解保障性住房建設(shè)的供地壓力。”

　　同時(shí)，集體租賃房還有利于促進(jìn)集體土地集約節(jié)約利用。通過集中連片的形式開發(fā)建設(shè)，在建設(shè)類型、用地規(guī)模和空間布局等方面提前做好規(guī)劃和計(jì)劃，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和空間布局，有利于提升土地集約節(jié)約利用水平，促進(jìn)用地規(guī)?；⒓s化，解決城鄉(xiāng)結(jié)合部土地低效利用、違法建設(shè)較多和管理無序等問題。

　　專家認(rèn)為，集體租賃房有利于促進(jìn)集體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。在符合規(guī)劃的前提下，由集體經(jīng)濟(jì)組織利用自有集體建設(shè)用地集中建設(shè)租賃物業(yè)，在政府監(jiān)管下規(guī)范有序運(yùn)作，使城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)村從無序收租的“瓦片經(jīng)濟(jì)”提升為規(guī)范合法、以租賃為主的“樓宇經(jīng)濟(jì)”，有利于促進(jìn)農(nóng)村集體產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　新聞內(nèi)存

　　北京推進(jìn)集體租賃住房大事記

　　1.2011年4月，原北京市國(guó)土資源局向國(guó)土資源部提出利用集體土地建設(shè)公共租賃住房的試點(diǎn)申請(qǐng)。

　　2.2011年9月，北京成為全國(guó)第一個(gè)利用集體土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)城市。

　　3.2012年2月，經(jīng)市政府批準(zhǔn)和國(guó)土資源部備案同意，北京正式啟動(dòng)了第一批試點(diǎn)——唐家?guī)X地區(qū)集體土地租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目，標(biāo)志著我市試點(diǎn)工作進(jìn)入項(xiàng)目實(shí)施階段。

　　4.2014年10月，原北京市國(guó)土資源局聯(lián)合市發(fā)展改革委、原市規(guī)委、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市農(nóng)委、市財(cái)政局、市稅務(wù)局等7個(gè)部門印發(fā)文件，從指導(dǎo)思想、試點(diǎn)范圍、政策措施、組織領(lǐng)導(dǎo)等方面進(jìn)行規(guī)范，為開展集體租賃住房工作提供政策保障。

　　5.截至2016年底，北京已先后啟動(dòng)了海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)太舟塢村、朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)平房村、海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)皇后店村和昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)海鶄落村等4批5個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，共涉及集體建設(shè)用地38公頃，可建設(shè)公共租賃住房近1.5萬套、總面積約110萬平方米的租賃住房。

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