2018年開年以來，碧桂園、泰禾集團、龍湖地產等多家房企陸續(xù)發(fā)布海外融資計劃。業(yè)內專家表示，預計2018年地產融資政策仍會保持整體偏緊，在此情況下，短期內房企海外融資規(guī)模料繼續(xù)擴大，多元化融資方式或成為房企融資破局關鍵。

　　“出海”尋求融資機會

　　新年伊始，碧桂園等多家房地產企業(yè)“揚帆出海”，尋求融資機會。根據房企發(fā)布的公告統(tǒng)計，1月上旬房企計劃海外融資規(guī)模累計已超過45億美元。

　　比如，龍湖地產1月9日發(fā)布公告宣布與高盛、海通國際、摩根士丹利、匯豐及花旗，就發(fā)行于2023年到期的3億美元3.9%優(yōu)先票據及于2028年到期的5億美元4.5%優(yōu)先票據訂立購買協(xié)議，票據發(fā)行的估計所得款項總額約為7.981億美元。碧桂園10日發(fā)布公告宣布擬發(fā)行2023年到期2.5億美元優(yōu)先票據及2025年到期6億美元優(yōu)先票據。票據發(fā)行估計所得款項凈額約為8.39億美元，碧桂園擬將該筆款項用于提早贖回2023年票據及一般營運資金。

　　“房企積極到海外市場籌錢，主要是為了緩解其所面臨的資金壓力。”明源地產研究院副院長劉策表示，2015年1月證監(jiān)會推出了《公司債發(fā)行與交易管理辦法》，正式實施公司債新政。眾多房企在2015-2016年發(fā)債，而這批債券將陸續(xù)在2018年進入回售期。

　　“與此同時，在限售、限價、限購等多種調控政策持續(xù)影響發(fā)酵下，加之三四線城市的樓市風光或難再現，預計房地產銷售回款不會太樂觀。”劉策表示，2018年將是國內大型房企較為艱難的一年。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示，部分房企當前銷售業(yè)績呈現增速放緩的態(tài)勢，資金方面有一定壓力；另外，部分房企此前有很多“地王”項目，也需要類似融資。雖然國外市場融資成本也在上升，但渠道仍較為通暢。

　　境內融資環(huán)境從緊

　　房企密集出海尋求融資的熱潮從2017年就已開始?？藸柸鸬禺a研究中心數據顯示，2017年1-11月，房企境外融資規(guī)模達到2553億元，占融資總額的25%，較2016年全年上升11個百分點。

　　與此同時，房企境內公司債發(fā)行總量明顯下降。中國指數研究院數據顯示，2017年全年，公司債共計發(fā)行622億元，同比下降85.6%。

　　民生證券分析師楊柳認為：“相比2016年相對寬松的融資渠道，2017年以來各種地產融資渠道紛紛受到限制。證監(jiān)會和銀監(jiān)會兩個體系，都加強了對地產融資的監(jiān)管。”

　　比如，2017年，銀監(jiān)會對整個銀行業(yè)展開的“三三四”檢查大大限制了銀行資金流向地產。銀監(jiān)會日前印發(fā)的《關于進一步深化整治銀行業(yè)市場亂象的通知》中也將違反房地產行業(yè)政策列為今年整治的要點。

　　與此同時，房企借“影子銀行”等暗道進行融資的渠道也引起了監(jiān)管的警覺。2017年12月，銀監(jiān)會發(fā)布《關于規(guī)范銀信類業(yè)務的通知》，強調不得將信托資金違規(guī)投向房地產等限制或禁止領域。今年1月，銀監(jiān)會再發(fā)文將委托貸款納入嚴監(jiān)管。

　　另外，2017年房企債券融資則處于全年收緊的狀態(tài)。楊柳分析，2017年房企發(fā)債整體上受限制較多，且發(fā)債成本上升較快，導致許多企業(yè)取消或延遲發(fā)債。另外，從審批速度上看，2017對地產債的審核速度始終較慢，降低了企業(yè)通過發(fā)債進行融資的偏好。

　　“從2010年‘國十一條’政策發(fā)布之后，房地產企業(yè)股權融資開始了實質上的停滯。”楊柳表示，房企IPO自2010年以來基本停滯，僅有兩家房地產企業(yè)在2015年12月實現A股上市，融資534億元。而配股自2009年以來極少采用，僅有兩家房地產企業(yè)在2016年配股29億元。此外，增發(fā)一直是房地產企業(yè)股權融資最主要的方式，2017年1-11月的地產企業(yè)增發(fā)募集資金335.22億元，同比下降78.27%。

　　創(chuàng)新融資渠道成關鍵

　　值得注意的是，除了輾轉到海外進行融資外，房企也在國內積極拓展新的融資方式?？藸柸鸬禺a研究中心發(fā)布的《2017年度全國房地產市場總結與展望》顯示，房企的融資方式越來越多元化，房地產私募基金、資產證券化（ABS）、房地產投資信托（REITs）、永續(xù)債等創(chuàng)新融資方式不斷涌現。自2015年6月萬科發(fā)布國內首只公募REITs后，ABS逐漸成為房企融資的一個突破口。2017年前11個月，多家企業(yè)完成發(fā)行ABS產品，發(fā)行金額總計423億元，同比大幅增長210%，大大超過2016年全年總量。

　　“從長遠看，直接融資或成房企融資大趨勢之一。”劉策表示，但提升直接融資比例需要很長時間過渡，當前估值合理的基礎資產仍然過少，制約了直接融資比例。

　　“考慮到融資監(jiān)管層面政策的延續(xù)性，以及整體中性貨幣政策的操作空間，預計2018年地產的融資政策仍會保持整體偏緊，對不同渠道‘有保有壓’。”楊柳表示，除傳統(tǒng)地產融資渠道外，地產相關的資產證券化產品在2017年蓬勃發(fā)展，成為了監(jiān)管部門鼓勵發(fā)行和金融機構拓展業(yè)務的重點。

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