資料圖。 中新社記者 呂明 攝

　　上海、廣州嘗試有條件為商辦項目松綁 北京商辦庫存創(chuàng)4年來新高 投資不再關(guān)注商辦 業(yè)內(nèi)認(rèn)為最多商改租 ——

　　北京不會對商辦房大規(guī)模松綁

　　去年“3·26”一紙政策出臺，商業(yè)用途的房子，褪去居住屬性，僅可辦公。本就是投資聚集地和調(diào)控灰色地帶的商改住項目，一下子成了調(diào)控政策最嚴(yán)控的部分。商住這個詞在北京樓市中消失，商業(yè)辦公類產(chǎn)品被明確不再允許居住。曾經(jīng)很多投資了商住公寓的人都感覺砸在了手里，但好在，隨后出臺的細(xì)則劃分了界限：政策出臺前已經(jīng)居住的銷售的可以按照原有設(shè)計繼續(xù)保持水電供應(yīng)，但在界限之后，則不能改水、改電，甚至不能有小戶型供應(yīng)。商辦類產(chǎn)品一下子跌入谷底，庫存壓力大增。進(jìn)入2018年，上海、廣州先后對商辦類產(chǎn)品進(jìn)行了微調(diào)整，允許個別項目有條件地由商轉(zhuǎn)租，作為長租公寓運營——這是否會是未來大量商辦項目的集體出路呢？《廣廈時代》采訪的多位業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，商辦的未來出路取決于政策的走向，但期待像以往那樣放開商辦產(chǎn)品進(jìn)入居住領(lǐng)域是不可能的。

　　上海、廣州微調(diào)商辦限購政策

　　“聽說了嗎？上海、廣州的商辦類產(chǎn)品都放開了一條口子，未來是不是商辦類項目還可以用來居??？”

　　近日，在通州某商住樓的業(yè)主群里，幾位投資了商住項目，卻因為政策調(diào)控導(dǎo)致難以出手的業(yè)主，紛紛討論起最近商辦市場的動向。

　　事實上作為去年樓市調(diào)控組合拳的重要組成部分，商住房的概念已經(jīng)在北京、上海、廣州等重點城市中成為了歷史名詞。商業(yè)辦公類土地不再允許建設(shè)成居住類產(chǎn)品的要求，讓本已成為樓市成交主力的商住項目，一下子墜入谷底?；蛟S是由于政策太過嚴(yán)厲，大量商辦類項目面臨庫存積壓的困境，一些城市也開始有條件地嘗試為商辦產(chǎn)品去庫存。

　　去年12月29日，上海寶山區(qū)發(fā)布最新消息《寶山區(qū)首批存量商辦項目轉(zhuǎn)型租賃住宅方案完成上報備案》，有條件地批準(zhǔn)三個項目轉(zhuǎn)型為租賃住宅。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，上海的商辦項目轉(zhuǎn)型租賃住宅，不僅盤活了存量房源用于租賃，同時也恢復(fù)了商辦的居住屬性，讓商辦物業(yè)做長租公寓的合法性更進(jìn)一步。要知道按照之前的調(diào)控要求，商辦項目是不能用于居住的。因此有不少此前購買了商住樓的投資人，都認(rèn)為此舉相當(dāng)于放開了商辦的居住功能，未來還有可能進(jìn)一步放寬。

　　不僅是上海寶山，在新年交替之際，廣州的公寓市場也迎來了一次小小的“松綁”。近日，廣州市城市更新局發(fā)布《市城市更新局關(guān)于實施城市更新商服類房地產(chǎn)項目管理新政執(zhí)行問題的通知》，屬于舊改商服類項目，可以不執(zhí)行“3·30”新政中商服類最小分割單元不低于300平方米的規(guī)定。這也意味著舊改商服項目又將可以開發(fā)小戶型公寓，但是銷售對象依然不能是“個人”，必須是 “法人單位”才能購買。

　　北京商辦庫存創(chuàng)紀(jì)錄

　　有觀點認(rèn)為，新年伊始上海、廣州對于商辦產(chǎn)品的微調(diào)，無論是轉(zhuǎn)型租賃，還是允許小戶型開發(fā)，均是由于政策嚴(yán)控近一年來，商辦類項目受到了巨大的沖擊。

　　其實在北京也是類似，住宅項目雖然供應(yīng)有限，但商辦產(chǎn)品卻壓力山大。

　　來自市場研究機(jī)構(gòu)《地產(chǎn)營銷人》的數(shù)據(jù)顯示， 2017年北京商辦市場的供應(yīng)套數(shù)大幅增加，但成交套數(shù)卻大幅下滑，商辦產(chǎn)品的庫存量也達(dá)到了四年來的最高位。整理從2014-2017年的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，去年北京商辦供應(yīng)套數(shù)突破2萬套，達(dá)到20034套，為四年來最高，同比增長了32%；而成交套數(shù)卻僅有9635套，遠(yuǎn)低于2016年的15443套，同比下降了38%。由此，北京樓市的商辦庫存達(dá)到45878套，創(chuàng)下了四年以來的最高位，庫存量上升了29%。成交均價和成交金額分別為26616元/平方米和524.27億元，同比分別下降了8%和36%。

　　業(yè)內(nèi)專家、地產(chǎn)營銷人韓樂告訴北京青年報記者，之所以出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象是由于商辦市場在調(diào)控后，受到了極大的沖擊，發(fā)生了結(jié)構(gòu)性的變化。

　　一方面，對于開發(fā)商已經(jīng)通過規(guī)劃的原“商改住”項目不得不重新調(diào)整定位，轉(zhuǎn)向純粹的商辦形象，由此導(dǎo)致大量的原本想要賣給個人的小面積產(chǎn)品進(jìn)入市場，提高了供應(yīng)占比。另一方面，購房客戶由于政策原因已無法以個人名義購買商辦產(chǎn)品，只能通過公司獲取購買資格，因而無法貸款，變相提高了首付比例和購房成本，所以低總價小面積商辦也試圖在適應(yīng)市場的需求。

　　而那些沒有通過規(guī)劃的新增商辦項目，按照新政要求，則需要設(shè)計成使用面積500平方米以上的大戶型，這意味著建筑面積接近700平方米，達(dá)到了半層或者一整層的體量。韓樂表示，這樣的規(guī)劃是不可能吸引個人投資者的，只能通過整售給企業(yè)辦公來消化庫存，但這樣的交易畢竟是少數(shù)。于是，小戶型商辦由于不能貸款不能出售給個人，大戶型商辦則因為價格太大，都無法快速銷售，最終導(dǎo)致庫存不斷增加。北京大規(guī)模放開商辦幾無可能面對與上海、廣州類似的商辦庫存壓力，北京的商辦市場是否會有微調(diào)政策出現(xiàn)呢？

　　對此，安居客首席分析師張波認(rèn)為，北京政策微調(diào)的可能性較大，但會嚴(yán)守“商改住”這條紅線，回歸商業(yè)本質(zhì)和“商改租”是未來商辦類項目的兩個大方向。其一是回歸商業(yè)的本質(zhì)，嚴(yán)格按照土地性質(zhì)改住為商，對于有著優(yōu)勢地理位置的項目可以考慮；其二是轉(zhuǎn)住為租，未來政策對于租賃會有更多傾斜，租賃的市場也將進(jìn)一步擴(kuò)大，在國家多渠道并建的政策指引下，租賃市場也將有更多發(fā)展機(jī)會。

　　韓樂也認(rèn)為，北京也有可能會對商辦產(chǎn)品放開租賃的限制，引導(dǎo)商辦庫存轉(zhuǎn)入租賃領(lǐng)域。不過，韓樂同時表示，期待北京對商辦產(chǎn)品放開更大的口子是不可能的，也一定不再允許曾經(jīng)的商改住再次入市。而且就算是引導(dǎo)商辦物業(yè)進(jìn)入租賃領(lǐng)域，對開發(fā)商來說仍舊壓力很大。因為按照現(xiàn)有的租賃政策，租金回款相對于開發(fā)成本來說太過微不足道，而且開發(fā)商還要負(fù)責(zé)日常的運營和維護(hù)，資金會承受更多的壓力，轉(zhuǎn)型租賃并不適用于所有商辦項目。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也表示，北京樓市由于特殊的標(biāo)桿作用，不會出現(xiàn)對商辦產(chǎn)品的大規(guī)模松綁，即便允許部分商辦項目轉(zhuǎn)為租賃住房，一定會有嚴(yán)格的限制標(biāo)準(zhǔn)，比如運營能力、消防標(biāo)準(zhǔn)、安全標(biāo)準(zhǔn)等。投資需求很難重回商辦市場。

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