從“重開發(fā)”到“重運(yùn)營”

　　商業(yè)地產(chǎn)迎來重要行業(yè)“拐點(diǎn)”

　　近兩年，隨著國家對(duì)住房市場(chǎng)調(diào)控力度不斷加大，以及線上商業(yè)流量增長不斷放緩，中國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過一系列并購重組和轉(zhuǎn)型升級(jí)，正在漸漸走出低谷，迎來重要的行業(yè)“拐點(diǎn)”，前所未有的風(fēng)口與機(jī)遇就在眼前。

　　機(jī)遇和挑戰(zhàn)就像一個(gè)天平的兩端，總在此起彼伏中搖擺。近日，在由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)主辦的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇2018年會(huì)上，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，近兩年隨著國家對(duì)住房市場(chǎng)調(diào)控力度不斷加大，以及線上商業(yè)流量增長不斷放緩，中國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過一系列并購重組和轉(zhuǎn)型升級(jí)，正在漸漸走出低谷，迎來重要的行業(yè)“拐點(diǎn)”，前所未有的風(fēng)口與機(jī)遇就在眼前。

　　商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入“黃金時(shí)代”

　　“我的判斷是住房市場(chǎng)進(jìn)入了白銀時(shí)代，但是我們的樓宇經(jīng)濟(jì)正處在黃金時(shí)代，因?yàn)樾聲r(shí)代需要我們新的商業(yè)地產(chǎn)，才能讓生活更美好。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌的一句話道出了會(huì)場(chǎng)一眾商業(yè)地產(chǎn)人的心聲。要知道，在去年初舉行的年會(huì)上，業(yè)內(nèi)人士還一致認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的“挑戰(zhàn)大于機(jī)遇”。

　　顧云昌表示，在消費(fèi)升級(jí)的形勢(shì)下，我們的商業(yè)地產(chǎn)不是太過剩了，而是能滿足廣大人民群眾美好生活需求的商業(yè)地產(chǎn)太匱乏了。我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)緊扣消費(fèi)升級(jí)的新形勢(shì)，在文化、教育、娛樂、健康、養(yǎng)老和旅游等方面開發(fā)更多產(chǎn)品，購物中心應(yīng)該向生活中心、消費(fèi)中心轉(zhuǎn)型，滿足人們的美好生活需要。

　　來自匯納科技的數(shù)據(jù)顯示，2016年，全國商場(chǎng)客流呈負(fù)增長，2017年同比上升2.3個(gè)百分點(diǎn)，線下商城的客流整體回暖。從各個(gè)城市來看，一線城市商場(chǎng)客流在2015年、2016年持續(xù)下降，2017年迎來了回升，三線城市近幾年持續(xù)上升。與此同時(shí)，2017年商場(chǎng)顧客的平均游逛時(shí)長達(dá)到1.26個(gè)小時(shí)，并呈上升趨勢(shì)。從這3組數(shù)據(jù)里面可以看出，隨著線上流量增長的放緩，線下流量紅利正在回歸。

　　技術(shù)和消費(fèi)的變化正驅(qū)動(dòng)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)走向“拐點(diǎn)”。與上半場(chǎng)相比，下半場(chǎng)的邏輯和規(guī)則將發(fā)生根本性的改變。“如何構(gòu)建共生、互生和再生的商業(yè)生態(tài)，用積累的物理和數(shù)字化的零售基礎(chǔ)能力，賦能于未來線上和線下的零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新，是一個(gè)重要課題和重大商機(jī)。”京東集團(tuán)首席戰(zhàn)略官廖建文說。

　　在全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長王永平看來，現(xiàn)在商業(yè)設(shè)施很多，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，需要以商業(yè)為引擎，以“商業(yè)+”打造綜合體。“過去的購物中心全是純商業(yè)，現(xiàn)在需要以商業(yè)為基礎(chǔ)不斷疊加，比如，商業(yè)+醫(yī)療、商業(yè)+文化、商業(yè)+旅游等。過于簡單的商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)無法適應(yīng)消費(fèi)需求的變化，商業(yè)地產(chǎn)要從過去重開發(fā)轉(zhuǎn)向重運(yùn)營、重內(nèi)容。”王永平表示。

　　優(yōu)化配置樓宇資源

　　廣義的商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是樓宇經(jīng)濟(jì)。從資產(chǎn)的角度來說，樓宇經(jīng)濟(jì)要高質(zhì)量發(fā)展歸根結(jié)底就是提質(zhì)增效。顧云昌認(rèn)為，首先要優(yōu)化配置樓宇資源，土地是資源的最大要素，把合適的產(chǎn)業(yè)放在合適的土地上。以產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)為導(dǎo)向，合理配置樓宇資源，糾正資源錯(cuò)配。

　　當(dāng)前，很多城市熱衷于蓋大型商場(chǎng)，導(dǎo)致嚴(yán)重的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，造成商業(yè)地產(chǎn)的空置率較高。要破解這一困局，關(guān)鍵還是要因地制宜，合理配置資源，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。文化、旅游、健康、體育、養(yǎng)老等產(chǎn)品是商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的方向。

　　在與醫(yī)療健康結(jié)合方面，天億集團(tuán)開展了有益的探索。“在未來的商業(yè)綜合體當(dāng)中，健康消費(fèi)一定會(huì)占據(jù)一席之地。原來在醫(yī)院才能完成的醫(yī)療服務(wù)，未來在商業(yè)綜合體中也可以完成。”天億集團(tuán)董事長俞熔說，綜合體肯定不適合做大型疑難雜癥治療，但口腔診所、醫(yī)美、健康體檢都可能成為重要業(yè)態(tài)。

　　新技術(shù)也將成為商業(yè)地產(chǎn)突圍的重要“武器”。“對(duì)實(shí)體商業(yè)來說，更多的是要去擁抱科技，在新科技的基礎(chǔ)上去迭代商業(yè)變化。”印力集團(tuán)副總裁李楚華表示，所有科技賦能的一個(gè)原點(diǎn)是圍繞客戶服務(wù)，包括租戶和消費(fèi)者。對(duì)消費(fèi)者來說，需要更好的購物環(huán)境，租戶則希望得到更加精準(zhǔn)的消費(fèi)者。

　　比如，印力正在同一家人臉識(shí)別公司合作，以精準(zhǔn)記錄客戶的消費(fèi)偏好、活動(dòng)軌跡等數(shù)據(jù)，以便第一時(shí)間把客戶所希望去的地方和信息推送過去，并提供更好的服務(wù)。同時(shí)，有了精準(zhǔn)的客戶畫像也有利于租戶有針對(duì)性地調(diào)整運(yùn)營，提高業(yè)績。

　　在科技賦能以后，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營者會(huì)得到海量的數(shù)據(jù)，對(duì)這些數(shù)據(jù)作出分析同樣重要。上海匯納信息科技股份有限公司董事長張宏俊表示，實(shí)體商業(yè)需要建立自己的數(shù)據(jù)資產(chǎn)管理體系。在實(shí)體商業(yè)里有很多數(shù)據(jù)沒有得到采集，比如視頻、語音、能耗等，采集后可以有更多的科技企業(yè)，通過人工智能或者大數(shù)據(jù)手段加以分析、挖掘，創(chuàng)造更多的商業(yè)價(jià)值。

　　讓沉淀的資本活起來

　　在商業(yè)地產(chǎn)體量快速增長的時(shí)期，企業(yè)更多是踐行開發(fā)商的思路，融資、拿地、開發(fā)、回籠資金。進(jìn)入存量時(shí)代后，企業(yè)自持物業(yè)增多，如何盤活存量資產(chǎn)，就成了商業(yè)地產(chǎn)的重要出路。

　　“我們現(xiàn)在做得比較累的原因就是在金融方面考慮太少。”百年城集團(tuán)有限公司董事長吳云前坦言，未來做商業(yè)地產(chǎn)，一定要站在金融的角度去考慮問題。第一，一定要有足夠的錢；第二，要有足夠便宜的錢；第三，要有專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)。

　　實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的有效運(yùn)作，必須要搞金融創(chuàng)新，讓沉淀的資本活起來。顧云昌說，樓宇經(jīng)濟(jì)的融資形式要改變，不能光向銀行貸款，我們沉淀了那么多有價(jià)值的樓宇，如何通過資本運(yùn)作使其活躍起來，這是樓宇經(jīng)濟(jì)要研究的問題。

　　“商業(yè)地產(chǎn)證券化這件事要非常重視。”浙江佳源商業(yè)集團(tuán)有限公司總裁盧忠認(rèn)為，中國商業(yè)地產(chǎn)的投資邏輯存在問題，絕大多數(shù)都是因?yàn)橛凶≌鍓K的利潤支撐才去做商業(yè)。正是因?yàn)橐宰≌季S去做商業(yè)地產(chǎn)，所以才在規(guī)劃、運(yùn)營管理過程中出現(xiàn)一系列問題。接下來的管理是要以資產(chǎn)管理理念回歸運(yùn)營為本的實(shí)踐，這是實(shí)現(xiàn)證券化的必由之路，否則想做資產(chǎn)證券化幾乎是不可能的事情。

　　值得注意的是，近年來不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都因?yàn)橐恍┫忍斓蔫Υ煤秃筇旃芾砩系膯栴}，導(dǎo)致投資方退出、交易困難。光大安石資產(chǎn)管理商業(yè)運(yùn)營管理中心總經(jīng)理林寶泰表示，項(xiàng)目的運(yùn)營需要在前期用金融、基金管理和退出的思路去做規(guī)劃、籌備、運(yùn)營管理，設(shè)計(jì)好交易結(jié)構(gòu)，這些都是影響投資的關(guān)鍵。

　　“不同的項(xiàng)目產(chǎn)生的收益完全不一樣，這與整體運(yùn)營能力、城市能級(jí)、項(xiàng)目規(guī)模都有很大關(guān)系。”北京九宜城商管有限公司華東區(qū)總經(jīng)理陳麗琳同樣認(rèn)為，必須要做到整體商業(yè)運(yùn)營的閉環(huán)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程、招商、運(yùn)營等。如果不能打通，資方是永遠(yuǎn)不會(huì)青睞的，核心還是看資產(chǎn)盤活和收益能力。

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