一視同仁滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理融資需求，相關(guān)工作正在快速推進(jìn)，并已取得積極進(jìn)展。截至2月20日，全國29個(gè)省份214個(gè)城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，共涉及5349個(gè)項(xiàng)目；已有57個(gè)城市162個(gè)項(xiàng)目獲得銀行融資共294.3億元，較春節(jié)假期前增加113億元。

形成“政銀企”合力

長期以來，房地產(chǎn)融資模式主要為房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)二者直接對(duì)接。該模式的優(yōu)點(diǎn)是直接高效，缺點(diǎn)是信息不對(duì)稱，金融機(jī)構(gòu)由于難以獲取部分關(guān)鍵信息，有時(shí)無法判斷房企的信用風(fēng)險(xiǎn)狀況，融資難以進(jìn)入。據(jù)記者調(diào)研，目前各家銀行普遍拿不到企業(yè)的水、電、發(fā)票等高頻數(shù)據(jù)，信用信息共享仍存難題。

破解難題需要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、信息共享、多方溝通，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的作用也正在于此。2024年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，要求各地級(jí)及以上城市，建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。該機(jī)制由城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設(shè)的負(fù)責(zé)同志擔(dān)任組長，屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、金融監(jiān)管總局派出機(jī)構(gòu)等為成員單位，通過搭建政、銀、企溝通平臺(tái)，各方定期會(huì)商，一起協(xié)調(diào)融資中遇到的困難，幫助房企、金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)有效對(duì)接。

協(xié)調(diào)機(jī)制如何運(yùn)作？可概括為4個(gè)要點(diǎn)：以城市為單元，以項(xiàng)目為載體，向金融機(jī)構(gòu)提供可給予融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，實(shí)行貸款資金封閉管理。

“在城市政府牽頭的協(xié)調(diào)機(jī)制下，按照公正公平的原則，向本行政區(qū)域內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)推送可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目‘白名單’。”國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠(yuǎn)企說，金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，評(píng)估協(xié)調(diào)機(jī)制推送的支持對(duì)象。“對(duì)于正常開發(fā)建設(shè)、抵押物充足、資產(chǎn)負(fù)債合理、還款來源有保障的項(xiàng)目，銀行要積極滿足合理融資需求。”肖遠(yuǎn)企說，對(duì)于開發(fā)建設(shè)暫遇困難，但資金能夠平衡的項(xiàng)目，不盲目抽貸、壓貸、斷貸，通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式，予以更大力度的支持。

“協(xié)調(diào)機(jī)制有助于凝聚各方合力，充分發(fā)揮各類主體作用，務(wù)實(shí)回應(yīng)市場訴求。”中國民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬說，一是強(qiáng)化了地方政府的屬地責(zé)任；二是增強(qiáng)了金融機(jī)構(gòu)的信心；三是壓實(shí)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體責(zé)任。

值得注意的是，協(xié)調(diào)機(jī)制將房企集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)與單一項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)區(qū)分開來。溫彬表示，協(xié)調(diào)機(jī)制提出的是項(xiàng)目名單，而非企業(yè)名單，由此可將房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)區(qū)分開來。中國工商銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這有利于回歸項(xiàng)目融資本源，有利于銀行防控風(fēng)險(xiǎn)，更有利于精準(zhǔn)支持項(xiàng)目建設(shè)，防范在建項(xiàng)目停工、逾期交付，維護(hù)購房人合法權(quán)益，提振市場信心。

項(xiàng)目貸款加速落地

當(dāng)前，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制正在加速落地見效。今年1月、2月，國家金融監(jiān)督管理總局先后兩次召開會(huì)議，部署落實(shí)相關(guān)工作。“銀行要盡快行動(dòng)起來，在城市政府的牽頭協(xié)調(diào)下，與住建部門一起，因城施策用好政策工具箱，更加精準(zhǔn)地支持房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理融資需求。”肖遠(yuǎn)企說。

2月6日，國家金融監(jiān)督管理總局召開專題會(huì)議，進(jìn)一步部署落實(shí)相關(guān)工作。會(huì)議要求，各監(jiān)管局要成立工作專班，主動(dòng)加強(qiáng)與地方政府、住建部門的協(xié)同配合，積極參與協(xié)調(diào)機(jī)制各項(xiàng)工作，及時(shí)掌握轄區(qū)內(nèi)各城市協(xié)調(diào)機(jī)制的運(yùn)行情況。與此同時(shí)，各家商業(yè)銀行要主動(dòng)對(duì)接協(xié)調(diào)機(jī)制，及時(shí)評(píng)審?fù)扑偷姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目名單，加快授信審批，對(duì)合理融資需求做到“應(yīng)滿盡滿”。

據(jù)記者了解，目前多家商業(yè)銀行已成立工作小組、工作專班，加強(qiáng)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，加快組織推動(dòng)，加大項(xiàng)目對(duì)接，加緊融資落地。從實(shí)踐操作層面看，在“白名單”推送前，部分商業(yè)銀行已經(jīng)與當(dāng)?shù)氐膮f(xié)調(diào)機(jī)制專班對(duì)接，助力項(xiàng)目初篩工作；在“白名單”推送后，多家商業(yè)銀行快速行動(dòng)，逐一評(píng)估、分類施策，滿足正常在建項(xiàng)目的合理融資需求。廣西南寧市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，并向當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)推送了房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”。其中，“北投荷院”商品房住宅項(xiàng)目獲得了民生銀行南寧分行3.3億元開發(fā)貸款，至此，全國房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”首筆貸款落地。

1月30日，重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、國家金融監(jiān)督管理總局重慶監(jiān)管局向金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合推送了重慶市第一批房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”。“農(nóng)行重慶市分行積極落實(shí)，立即組織分析清單內(nèi)的全量項(xiàng)目，加快審批流程，縮短審批時(shí)間。”中國農(nóng)業(yè)銀行重慶市分行相關(guān)負(fù)責(zé)人說，2月1日該行已審批通過開發(fā)貸款3.2億元，期限5年，首筆資金5450萬元已于2月4日投放到位，主要用于企業(yè)支付工資和工程款項(xiàng)。截至2月19日，農(nóng)業(yè)銀行已審批完成首批清單內(nèi)貸款項(xiàng)目近百個(gè)，已審批貸款金額超400億元，率先在重慶、安徽、浙江、廣西、陜西、江蘇、新疆多地實(shí)現(xiàn)貸款的首筆投放。

“在獲取廣州市協(xié)調(diào)機(jī)制項(xiàng)目‘白名單’后，我們逐一評(píng)估、分類施策，發(fā)現(xiàn)一家民營房企的廣州南沙項(xiàng)目正面臨春節(jié)前支付工程款、發(fā)放工資等資金需求。”工商銀行廣州分行相關(guān)負(fù)責(zé)人說，該行率先為此項(xiàng)目發(fā)放貸款5000萬元，及時(shí)解決了企業(yè)的燃眉之急。

化險(xiǎn)發(fā)展“兩手抓”

協(xié)調(diào)機(jī)制還堅(jiān)持市場化、法治化原則，化險(xiǎn)發(fā)展“兩手抓”。一方面，“白名單”推送至金融機(jī)構(gòu)后，金融機(jī)構(gòu)與房企平等協(xié)商，自主決策與實(shí)施；另一方面，加強(qiáng)貸款資金的封閉管理，嚴(yán)防信貸資金被挪用于購地或其他投資，防止出現(xiàn)“因化解風(fēng)險(xiǎn)而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)”。

據(jù)記者了解，目前商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則，執(zhí)行貸款“三查”要求，即貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸后檢查，嚴(yán)格信貸管理，對(duì)符合條件的、不同情況的項(xiàng)目，分類給予融資支持，確保銀行信貸資金安全。“快與穩(wěn)相結(jié)合。”工商銀行相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于正常開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，重點(diǎn)要“快”支持，對(duì)開發(fā)建設(shè)暫時(shí)遇到困難的項(xiàng)目，重點(diǎn)要“穩(wěn)”支持，快與穩(wěn)相結(jié)合，區(qū)分集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，更加精準(zhǔn)并一視同仁地支持房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

針對(duì)信貸資金管理問題，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在日前召開的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)上強(qiáng)調(diào)，信貸資金要確保封閉運(yùn)行、合規(guī)使用，堅(jiān)決防止挪用。“在有效落實(shí)項(xiàng)目資金封閉管理的前提下，實(shí)現(xiàn)新增開發(fā)貸款投放6000萬元。”工商銀行鄭州分行相關(guān)負(fù)責(zé)人說，在協(xié)調(diào)機(jī)制成員單位的支持下，該行僅用兩個(gè)工作日時(shí)間，就完成了對(duì)一家民營集團(tuán)鄭州住宅項(xiàng)目的評(píng)審、抵押、監(jiān)管賬戶開立工作。

記者獲悉，為了做好融資保障工作、進(jìn)一步增強(qiáng)銀企互信，協(xié)調(diào)機(jī)制還將加強(qiáng)信息共享，及時(shí)向相關(guān)金融機(jī)構(gòu)提供項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)行、預(yù)售資金監(jiān)管等信息，并進(jìn)一步壓實(shí)房企的主體責(zé)任，指導(dǎo)房企通過項(xiàng)目銷售、處置存量資產(chǎn)、引入投資者等方式改善自身現(xiàn)金流，督促房企依法、真實(shí)地反映資產(chǎn)負(fù)債、銷售經(jīng)營等情況，合規(guī)使用信貸資金，進(jìn)一步增強(qiáng)銀企互信，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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