在剛剛過去的清明假期（4月4日至6日），盡管多地售樓處推出較有誠意的優(yōu)惠促銷活動(dòng)，疊加持續(xù)出臺(tái)的樓市利好政策，但樓市銷售端依然呈現(xiàn)出持續(xù)承壓態(tài)勢(shì)。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，清明假期期間，重點(diǎn)10城新建商品住宅成交1329套，日均成交443套，由于2023年清明假期僅有1天，因此，按同周期總量與2022年同期對(duì)比來看，今年新建商品住宅總成交量較2022年下降39.32%。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，整體來看，清明假期期間部分城市市場(chǎng)情緒略有修復(fù)，如北京、青島、鄭州等地在政策帶動(dòng)下到訪量增加。展望未來，各地優(yōu)化樓市政策仍有較大空間。

應(yīng)對(duì)銷售承壓 樓市新政頻出

今年以來，從中央到地方密集出臺(tái)樓市支持政策。

一方面，為加大金融機(jī)構(gòu)支持房企項(xiàng)目融資，1月中旬，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，要求各地級(jí)及以上城市建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。此舉旨在從供給端進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，更加精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。

《證券日?qǐng)?bào)》記者從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉，目前，全國31個(gè)省份和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)均已建立省級(jí)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，所有地級(jí)及以上城市（不含直轄市）已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”并推送給商業(yè)銀行。數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，各地推送的“白名單”項(xiàng)目中，有1979個(gè)項(xiàng)目共獲得銀行授信4690.3億元，1247個(gè)項(xiàng)目已獲得貸款發(fā)放1554.1億元。

另一方面，為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整以及購房者“入市”信心仍待恢復(fù)等多重挑戰(zhàn)，包括一線城市在內(nèi)的眾多城市推出了新一輪樓市支持政策。

具體來看，繼一線城市陸續(xù)限購“松綁”政策后，3月26日，深圳廢止了2006年以來實(shí)行的“7090政策”，這意味著今后樓盤的大戶型將不受限制。3月27日，北京明確廢止“夫妻離異任何一方3年內(nèi)不得購房”規(guī)定的有關(guān)文件。此外，多地提高公積金貸款最高額度、提高新市民和青年人貸款額度、實(shí)施“先提后貸”政策等。另有一些地區(qū)出臺(tái)契稅補(bǔ)貼政策，并發(fā)放購房消費(fèi)券。

“一季度以來，包括一線城市在內(nèi)的多數(shù)城市進(jìn)一步放開需求側(cè)限制政策，部分城市也出臺(tái)了購房鼓勵(lì)政策。在此背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一些積極變化。”中國銀行研究院研究員葉銀丹對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，比如，房地產(chǎn)投資同比下降幅度進(jìn)一步收窄；同時(shí)，新房、二手房成交也出現(xiàn)了一些活躍跡象。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，盡管重點(diǎn)100城新建商品住宅整體成交規(guī)模處于近年來同期低位，但春節(jié)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交活躍度溫和回升。根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2024年一季度，重點(diǎn)100城新建商品住宅月均成交面積為1825萬平方米，同比下降約四成。從春節(jié)后的數(shù)據(jù)來看，部分核心城市在政策優(yōu)化帶動(dòng)下，新房市場(chǎng)活躍度有所提升，在2月份低基數(shù)下，3月份重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán)比翻倍增長，同比降幅明顯收窄。整體來看，當(dāng)前購房者收入及房價(jià)預(yù)期尚未完全恢復(fù)，整體市場(chǎng)仍有調(diào)整壓力。

一線城市政策仍有優(yōu)化空間

作為樓市調(diào)控政策的風(fēng)向標(biāo)，一般情況下，為避免政策“松綁”導(dǎo)致成交過熱，一線城市的樓市政策優(yōu)化內(nèi)容及空間均相對(duì)較為有限，且執(zhí)行力度偏緊。業(yè)內(nèi)對(duì)于后續(xù)一線城市繼續(xù)出臺(tái)樓市支持政策期望較高。

以北京為例，北京市住建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，北京二手房成交33056套，新房成交7092套；去年同期，二手房成交45815套，新房成交11765套。可以看出，今年一季度新房、二手房成交量均明顯下滑。另外，從清明假期北京新建商品住宅的日均成交表現(xiàn)來看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年清明假期日均成交規(guī)模為0.57萬平方米，遠(yuǎn)低于2023年的1.97萬平方米、2022年的1.01萬平方米。上海、深圳及廣州亦有類似情況。

“從目前一線城市的樓市表現(xiàn)來看，預(yù)計(jì)二季度政策面有進(jìn)一步優(yōu)化的空間。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是進(jìn)一步降低購房門檻，擴(kuò)大購房人口基數(shù)；二是降低購房成本；三是加快城市更新及城中村改造。預(yù)計(jì)未來在一線城市外圍區(qū)域的“從嚴(yán)從緊”政策或全面取消，且會(huì)進(jìn)一步降低購房按揭利率及加大公積金政策支持力度。

值得關(guān)注的是，4月份以來，鄭州、無錫、南昌、贛州等地相繼推出“以舊換新”政策或階段性取消首套房貸利率下限，旨在進(jìn)一步激活剛需及改善型購房需求。

陳文靜表示，短期來看，“以舊換新”政策有利于促進(jìn)新房、二手房聯(lián)動(dòng)，有望提高樓市活躍度。同時(shí)，多地已經(jīng)發(fā)布保租房籌集計(jì)劃，未來收購存量二手房作為保租房或是重要方式。整體來看，預(yù)計(jì)未來或有更多城市參與“以舊換新”，促進(jìn)改善型住房需求釋放。

在葉銀丹看來，整體來看，二季度房地產(chǎn)相關(guān)支持政策力度將繼續(xù)加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端的下行趨勢(shì)有望出現(xiàn)一定程度緩解，但市場(chǎng)信心、預(yù)期修復(fù)和行業(yè)企穩(wěn)仍需時(shí)間。

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